Accessibilité des logements

Les conditions d'accès pour les handicapés doivent être les mêmes que celles des personnes valides.

La question de l'accessibilité des personnes handicapées (y compris mal voyantes), à mobilité réduite (PMR) et des personnes âgées est actuellement au centre des préoccupations européennes.

Comment leur rendre la vie quotidienne plus simple, plus naturelle, à la fois chez eux, mais aussi dans des activités aussi élémentaires que faire ses courses, aller à la banque, au cinéma, dans une bibliothèque ?

Cadre légal de l'accessibilité des logements

La législation du handicap de 2005 détermine les conditions de la reconnaissance du handicap. L'accessibilité des personnes handicapées obéit à des normes strictes, mais en cours de remaniement par la Communauté européenne.

Ce que prévoit la loi pour l'accessibilité des logements

Ce cadre légal prévoit :

• une commission d'accessibilité ;
• des diagnostics précis ;
• des cas de dérogation à l'accessibilité ;
• les règles d'aménagement du bâti, qu'il s'agisse des ERP (établissements recevant du public), logements, écoles ou d'hébergements spécialisés ;
• toute une signalétique du handicap.

Quels aménagements possibles ?

La notion d'accessibilité du logement s'articule autour de 3 aspects essentiels :

• accès (transport, voirie, stationnement, etc.) : véhicule handicapé, rampe d'accès, escalier adapté, etc. ;
• circulation intérieure au bâtiment : déplacement horizontal et vertical, aires de rotation, d'approches et de circulation, repères sonores, tactiles et visuels, signalisation ;
• usage facile des équipements indispensables (WC, douche, lavabo, cuisine, etc.).

Accessibilité des logements : des allocations disponibles

Indépendamment d'exonérations d'impôts (taxe d'habitation, etc.), la personne reconnue handicapée peut prétendre à percevoir diverses aides financières, notamment pour faire réaliser des travaux d'accessibilité :

• l'AAH (allocation aux adultes handicapés) ;
• la MVA (majoration pour la vie autonome) ;
• la prestation de compensation du handicap.

Accessibilité des logements en habitation collective

Depuis 2015, chaque permis de construire déposé pour l'édification d'un immeuble imposait de le rendre accessible aux personnes handicapées.

La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a voulu assouplir les normes d’accessibilité en modifiant, pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019, le principe selon lequel tous les nouveaux logements doivent être accessibles.

Désormais (article L. 162-1 du Code de la construction et de l’habitation) :

• 20 % des logements d’un même bâtiment d'habitation collectif doivent être accessibles ;
• les 80 % restants doivent quant à eux être évolutifs : logements dont le séjour et les sanitaires sont accessibles d’emblée qui doivent être conçus de manière à devenir entièrement accessibles aux personnes en situation de handicap après des travaux faciles à réaliser, sans incidence sur les éléments de structures et certains réseaux encastrés en cloison (article R. 162-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021).

Logements collectifs vs habitation individuelle

On ne gère pas l'accessibilité des logements en habitat collectif comme celle d'une maison individuelle.

Il y a deux différences :

• Les parties communes, qui sont encadrées par un certain nombre d'obligations, n'existent que dans les logements handicapés collectifs et ne concernent donc que ce type de logement.
• Le logement handicapé individuel est un logement adapté aux besoins des personnes handicapées, mais dont l'aménagement est un droit et non une obligation. En effet, une personne handicapée a le droit de réclamer des aides au logement pour adapter sa maison à ses besoins.

Les aménagements obligatoires dans les parties communes

Dans une habitation collective, n'importe quel habitant ou visiteur handicapé doit pouvoir :

• circuler librement ;
• se repérer aisément ;
• utiliser les équipements communs ;
• accéder aux locaux techniques ;
• communiquer comme tout le monde.

Les caractéristiques des aménagements à respecter sont fixées par l'arrêté du 01/08/2006 et portent sur :

• la qualité générale du bâtiment ;
• les cheminements extérieurs ;
• le stationnement ;
• l'accès aux bâtiments ;
• les circulations intérieures, avec portes et sas ;
• les revêtements des parois des parties communes ;
• les équipements intérieurs et extérieurs ;
• les locaux collectifs.

Accessibilité des logements : obligations pour les logements collectifs

Voici quelles sont ces obligations :

• portes et circulations doivent être conçues pour respecter des normes minimales permettant une circulation des personnes handicapées ;
• les dispositifs d'accès devront être facilement repérables et utilisables ;
• chaque niveau d'un immeuble à plusieurs étages doit satisfaire les besoins usuels d'accessibilité et un escalier adapté reliera chaque étage ;
• si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2010, les logements doivent avoir une salle de bain conçue et équipée par d'aménagements simples permettant l'installation ultérieure d'une douche accessible à une personne à mobilité réduite ;
• si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2008, il doit y avoir au moins un accès pour fauteuil roulant, depuis une pièce de vie, à tout balcon, terrasse ou loggia (situé dans ces logements) ;
• si le permis de construire est déposé avant le 1er octobre 2019, l'immeuble d'habitation collectif doit comporter un ascenseur à partir de 4 étages ;
• si le permis de construire est déposé après le 1er octobre 2019, l'immeuble d'habitation collectif doit comporter un ascenseur à partir de 3 étages (décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 pris pour l'application de l’article 64 de la loi Élan).

Accessibilité des logements : pour la maison neuve

Les normes imposées concernent les biens immobiliers construits destinés à la location ou la mise en vente. Sont exclues les habitations dont le propriétaire (directement ou indirectement) a réalisé une construction ou une rénovation pour son usage personnel. Les aménagements réglementaires définis pour assurer l'accessibilité sont identiques à ceux des immeubles collectifs.

Locataires : rendre son logement accessible

En principe, le locataire a l'interdiction de transformer les locaux loués sans l'accord du propriétaire (article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). À défaut d'accord, le propriétaire peut exiger la remise en état des lieux.

Concernant les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, la loi du 28 septembre 2015 pose une règle différente : le locataire adresse une demande à cet effet par LRAR auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de 2 mois vaut décision d'acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.

Le décret d'application n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 concerne les travaux suivants :

• « création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte ».